"Torpaq alışı ilk baxışdan sadə daşınmaz əmlak əməliyyatı təsiri bağışlasa da, əslində ciddi hüquqi, maliyyə və mülkiyyət riskləri daşıyan prosesdir”.
Bu sözləri AZXEBER.COM-a açıqlamasında əmlak eksperti Fərid Cəfərli bildirib. O qeyd edib ki, vətəndaşların torpaq alarkən üzləşdiyi əsas problemlər yalnız aldadılma halları ilə məhdudlaşmır:
"Burada mülkiyyət hüququnun düzgün rəsmiləşdirilməməsi, torpağın hüquqi statusunun gizlədilməsi, təyinatına uyğun istifadə imkanlarının məhdudlaşdırılması və gələcəkdə həmin əmlak üzərində sərəncam vermək imkanının itirilməsi kimi ciddi təhlükələr mövcuddur. Torpaq bazarında ən böyük risk vətəndaşın aldığı əmlakın real hüquqi vəziyyəti haqqında kifayət qədər məlumatlı olmamasıdır. Torpaq alıcılarının qarşılaşdığı ən ciddi təhlükələrdən biri təqdim olunan sənədlərin həqiqiliyinə və hüquqi qüvvəsinə əmin olmadan alqı-satqı həyata keçirməsidir. Bəzi hallarda satıcı torpağın faktiki istifadəçisi olsa da, onun mülkiyyətçisi olmur. Digər hallarda isə torpaq sahəsi bir neçə şəxsə vəd edilir, eyni əmlakla bağlı paralel satış cəhdləri göstərilir və ya hüquqi mübahisə predmeti olan torpaq satışa çıxarılır. Xüsusilə qeyd etmək lazımdır ki, torpağın uzun müddət istifadə edilməsi, hasarlanması, üzərində tikilinin olması və ya yerli səviyyədə tanınması həmin şəxsə avtomatik olaraq mülkiyyət hüququ vermir. Vətəndaş torpaq almazdan əvvəl mülkiyyət hüququnun dövlət reyestrində qeydiyyatını, çıxarışın mövcudluğunu və hüquqların məhdudlaşdırılması barədə məlumatları yoxlamalıdır. Torpağın təyinatının alıcıdan gizlədilməsi İkinci mühüm risk torpağın təyinatı ilə bağlıdır. Vətəndaş bəzən yaşayış evi tikmək məqsədilə torpaq alır, lakin sonradan məlum olur ki, həmin sahə kənd təsərrüfatı təyinatlıdır və ya tikinti üçün müvafiq hüquqi imkanlara malik deyil.
Bu zaman alıcı yalnız maliyyə itkisi ilə deyil, həm də tikinti aparmaq, kommunal xidmətlərə qoşulmaq və torpaqdan istədiyi formada istifadə etmək imkanlarının məhdudlaşdırılması ilə üzləşə bilər”.
Ekspert əlavə edib ki, torpağın yaşayış massivində yerləşməsi onun avtomatik olaraq fərdi yaşayış evi tikintisi üçün nəzərdə tutulması demək deyil:
"Ona görə də alıcı torpağın yalnız yerləşdiyi əraziyə və satıcının şifahi vədlərinə deyil, rəsmi təyinatına və şəhərsalma-planlaşdırma sənədlərinə əsaslanmalıdır. Torpaq bazarında diqqət tələb edən digər məsələ vasitəçilərin və qeyri-rəsmi satış mexanizmlərinin yaratdığı risklərdir. Bəzi hallarda vətəndaşa mülkiyyət hüququnu təsdiqləyən sənəd əvəzinə etibarnamə, sadə yazılı müqavilə, qəbz və ya müxtəlif formalı razılaşmalar təqdim olunur. Alıcı isə hesab edir ki, pul ödədikdən sonra torpaq artıq onun mülkiyyətinə keçir. Halbuki etibarnamə mülkiyyət hüququnu təsdiqləyən sənəd deyil. Etibarnamə əsasında hərəkət edən şəxsin səlahiyyətləri ayrıca yoxlanılmalı, onun hüquqi qüvvədə olması və əməliyyat aparmaq imkanları dəqiqləşdirilməlidir. Ən təhlükəli məqamlardan biri də budur ki, vətəndaş bəzən torpağın əsl sahibini görmədən, yalnız vasitəçinin təqdim etdiyi məlumatlara inanaraq böyük məbləğdə pul ödəyir. Torpaq sahəsi üzərində ipoteka, həbs, məhkəmə mübahisəsi, servitut və digər hüquqi məhdudiyyətlərin olması alıcının gələcək hüquqlarına birbaşa təsir göstərə bilər. Məsələn, alıcı torpağı əldə etdikdən sonra həmin əmlakın bank qarşısında girovda olduğunu və ya məhkəmə çəkişməsinin predmeti olduğunu öyrənə bilər. Belə vəziyyətlərdə alıcının mülkiyyət hüququnun həyata keçirilməsi çətinləşə, hətta müəyyən hallarda ciddi hüquqi nəticələr yarana bilər”.
Müsahibimizin fikrincə, alqı-satqıdan əvvəl daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən aktual məlumatların əldə edilməsi və bütün hüquqi məhdudiyyətlərin araşdırılması vacibdir:
"Torpaq alarkən vətəndaşlar bəzən yalnız sahənin qiymətinə, ölçüsünə və yerləşməsinə diqqət yetirirlər. Halbuki su, qaz, elektrik enerjisi, kanalizasiya, yol infrastrukturu və digər kommunal imkanların mövcudluğu torpağın real iqtisadi dəyərini müəyyən edən əsas amillərdəndir. Satıcının "yaxın vaxtlarda qaz çəkiləcək", "yol salınacaq", "kommunikasiyalar artıq layihəyə salınıb" kimi vədləri rəsmi təsdiq olmadan ciddi maliyyə riskinə çevrilə bilər.
Bundan başqa, torpaq sahəsinin üzərindən yüksək gərginlikli elektrik xətlərinin, mühəndis-kommunikasiya xətlərinin keçməsi və ya mühafizə zonasında yerləşməsi tikinti imkanlarını məhdudlaşdıra bilər.
Praktikada qarşıya çıxan digər mühüm problem torpağın sənəddə göstərilən ölçüsü ilə faktiki sahəsinin üst-üstə düşməməsidir. Bəzən alıcıya müəyyən ölçüdə torpaq sahəsi göstərilir, lakin sonradan kadastr məlumatlarının və faktiki sərhədlərin fərqli olduğu üzə çıxır. Qonşu torpaq sahibləri ilə sərhəd mübahisələri, zəbt olunmuş ərazilər və torpaq sahəsinin koordinatlarının düzgün müəyyən edilməməsi gələcəkdə məhkəmə çəkişmələrinə səbəb ola bilər. Bu səbəbdən torpaq alışı zamanı yalnız sənədlərə baxmaq kifayət etmir. Torpaq sahəsinin faktiki sərhədlərinin və kadastr göstəricilərinin dəqiqləşdirilməsi zəruridir.
Vətəndaşlar torpaq alarkən ərazinin gələcək inkişaf perspektivlərini də araşdırmalıdırlar. Bəzi torpaq sahələri yol infrastrukturu, kommunikasiya xətləri, mühəndis qurğuları, yaşıllıq zolaqları və digər ictimai məqsədlər üçün nəzərdə tutulan ərazilərdə yerləşə bilər. Belə hallarda torpaqdan istifadə imkanları məhdudlaşa və qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada dövlət və ya ictimai ehtiyaclarla əlaqədar hüquqi prosedurlar yarana bilər. Ona görə də torpaq sahəsinin yalnız bugünkü vəziyyəti deyil, qüvvədə olan ərazi planlaşdırılması sənədləri baxımından gələcək hüquqi perspektivi də qiymətləndirilməlidir”.
Aynur Babazadə
