Paytaxtın mərkəzinə yaxın yerləşən 20-ci sahə qəsəbəsində daşınmaz əmlak bazarındakı cari vəziyyət və evlərin qiymətləri diqqət çəkir. Şəhərin mərkəzi hissələrinə cəmi bir neçə dəqiqəlik məsafədə yerləşməsinə baxmayaraq, bu ərazidə qiymətlərin nisbətən ucuz olması və geniş seçim imkanları alıcıların diqqətini cəlb edir.
Bazardakı elanlara əsasən, qəsəbədə evlərin qiymətləri onların sahəsindən, otaq sayından və ümumi şəraitindən asılı olaraq dəyişir. Ərazidə ən aşağı qiymətli təkliflərdən biri 41 000 manata satılan 2 otaqlı və 30 kvadratmetrlik evdir.
Bu evlərin ucuz olmasının əsas səbəbləri nədir? Başqa hansı ərazilərdə qarşıda belə halla rastlaşa bilərik?
Mövzu ilə bağlı AZXEBER.COM-a açıqlamasında əmlak eksperti Fərid Cəfərli bildirib ki, 20-ci sahə qəsəbəsində 41 min manata 2 otaqlı, 30 kvadratmetrlik evin satışa çıxarılması ilk baxışdan kifayət qədər cəlbedici təklif təsiri bağışlayır:
"Xüsusilə də söhbət paytaxtın mərkəzi hissələrinə yaxın ərazidən gedirsə, bu qiymət alıcılar üçün maraq doğurur. Lakin burada məsələyə yalnız coğrafi mövqedən yanaşmaq düzgün olmazdı. Daşınmaz əmlak bazarında qiyməti müəyyən edən əsas amil təkcə evin şəhərin mərkəzinə nə qədər yaxın olması deyil, həmin əmlakın keyfiyyəti, hüquqi statusu, texniki vəziyyəti, yerləşdiyi küçənin infrastrukturu və gələcək investisiya potensialıdır. Birinci səbəb – tikililərin yaşı və texniki vəziyyətidir. Köhnə tikililərdə kommunikasiya sistemlərinin vəziyyəti, dam örtüyü, rütubət, istilik izolyasiyası, konstruktiv dayanıqlıq və təmirə ehtiyac qiymətə birbaşa təsir göstərir. Bəzi hallarda alıcı əmlakı əldə etdikdən sonra əlavə vəsait xərcləməli olur. Beləliklə, ilkin satış qiyməti aşağı görünsə də, evin faktiki əldəetmə və yaşayış xərci daha yüksək ola bilər. İkinci səbəb – mənzillərin kiçik sahəsi və planlaşdırılmasıdır. 30 kvadratmetrlik ikiotaqlı ev müasir mənzil standartları baxımından məhdud yaşayış sahəsi hesab olunur. Belə mənzillərdə otaqların ölçüsü, təbii işıqlandırma, sanitar qovşağın yerləşməsi və ümumi planlaşdırma alıcının qərarına təsir edir. İki otağın olması avtomatik olaraq əmlakın yüksək bazar dəyərinə malik olması demək deyil”.
Ekspert qeyd edib ki, digər səbəb hüquqi sənədləşmə məsələsidir:
"Bu amili xüsusi qeyd etmək lazımdır. Daşınmaz əmlakın çıxarışının (kupçasının) olub-olmaması, torpağın təyinatı, tikilinin qanuniliyinin vəziyyəti və mülkiyyət hüququnun rəsmiləşdirilməsi satış qiymətində ciddi fərq yarada bilər. Bəzən bazarda aşağı qiymətə təklif olunan evlərin əsas üstünlüyü qiymət, əsas riski isə sənədləşmə ilə bağlı qeyri-müəyyənlik olur. Buna görə 41 min manatlıq elanı bütün 20-ci sahə üzrə bazar qiymətinin göstəricisi kimi qəbul etmək doğru deyil. Dördüncü səbəb – infrastruktur və lokasiya fərqidir. Eyni qəsəbədə əsas yola, ictimai nəqliyyata, məktəbə, ticarət obyektlərinə yaxın evlərlə daxili küçələrdə yerləşən evlərin qiyməti eyni olmur. Mərkəzə coğrafi yaxınlıq gündəlik nəqliyyat rahatlığı ilə həmişə üst-üstə düşmür. Küçələrin vəziyyəti, nəqliyyat əlçatanlığı, parklanma və kommunal təminat da qiymətləndirmədə nəzərə alınır. Beşinci səbəb – alıcı tələbinin strukturudur. Alıcıların böyük hissəsi mənzil seçərkən yalnız qiymətə deyil, yaşayış rahatlığına, ailə üzvlərinin sayına, iş yerinə məsafəyə və gələcəkdə əmlakın yenidən satılması imkanına baxır. Bu meyarlara tam cavab verməyən evlər ucuz qiymətə təklif olunsa belə, bazarda daha uzun müddət qala bilər. Burada maraqlı məqam ondan ibarətdir ki, 20-ci sahə coğrafi baxımdan şəhərin mərkəzinə yaxın olsa da, əmlak qiymətlərinə görə Səbail rayonunun daha bahalı hissələrindən xeyli fərqlənir. 2026-cı ilin noyabrında əlçatan elan statistikası əsasında aparılan müqayisədə 20-ci sahədə mənzillərin orta təklif qiyməti təxminən 2 056 manat/kvadratmetr göstərilir. Eyni platformanın məlumatlarında Bayılda bu göstərici 2 895 manat, Badamdarda 2 744 manat, Şıxovda isə 2 381 manatdır. Sahil və İçərişəhər ətrafında göstəricilər daha yüksəkdir. Digər mühüm məqam odur ki, 41 min manatlıq evin bir kvadratmetrinin qiyməti təxminən 1 367 manat təşkil edir. Bu, 20-ci sahə üzrə ümumi mənzil təkliflərinin orta göstəricisindən aşağıdır. Deməli, həmin elan daha çox aşağı qiymətli, xüsusi xüsusiyyətlərə malik əmlak seqmentinə aiddir”.
Fərid Cəfərli vurğulayıb ki, əmlakın çıxarışının olub-olmaması və mülkiyyət hüququnun hüquqi vəziyyəti yoxlanılmalıdır:
"Tikilinin faktiki sahəsi və sənədlərdə göstərilən sahə müqayisə edilməlidir. Evin konstruktiv vəziyyəti, fundamenti, dam örtüyü və kommunikasiya xətləri mütəxəssis tərəfindən qiymətləndirilməlidir. Evin yerləşdiyi küçənin nəqliyyat və kommunal infrastruktur imkanları araşdırılmalıdır. Eyni ərazidə oxşar xüsusiyyətlərə malik ən azı bir neçə əmlakın qiyməti müqayisə edilməlidir. Xüsusilə 41 min manatlıq təklifdə hüquqi status və texniki vəziyyət aydınlaşdırılmadan alış qərarı vermək risklidir. Mən bu tendensiyanı Bakı daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin ərazi, keyfiyyət və alıcılıq qabiliyyətinə görə daha çox differensiasiya olunmasının göstəricisi kimi qiymətləndirirəm. 20-ci sahənin nümunəsi göstərir ki, paytaxtın mərkəzinə yaxın olmaq əmlakın mütləq yüksək qiymətə satılması üçün kifayət etmir. Əmlak bazarında coğrafi mövqedən əlavə, yaşayış keyfiyyəti, hüquqi təminat, tikilinin texniki vəziyyəti və infrastruktur üstünlükləri əsas rol oynayır. Gələcəkdə də Zabrat, Ramana, Maştağa, Hövsan, Yeni Suraxanı, Binəqədi, Sulutəpə və Abşeronun bəzi yaşayış massivlərində münasib qiymətli təkliflərin qalacağını gözləmək olar. Bununla belə, həmin ərazilərdə qiymətlərin artım potensialı hər bir yaşayış massivinin inkişaf dinamikasından asılı olacaq”.
Aynur Babazadə
